一、案情簡介

2010年7月20日，A公司(甲方)與B公司(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》一份，約定：甲方將系爭房屋(名義樓層9層01單元)建筑面積739.46平方米的房屋租賃給乙方用于辦公使用，租賃期限3年，自2008年11月1日起算；月租金人民幣(以下幣種均為人民幣)202,427.175元，乙方以月付形式繳納，乙方須于每月第一日或之前繳付當月租金；乙方應(yīng)在合同簽訂時以現(xiàn)金形式支付三個月租金和管理費給甲方作為保證金。此外，合同補充條款第17.3條還約定，乙方無正當理由中途擅自退租即視為違約，已經(jīng)支付的保證金不予退還，還應(yīng)另行向甲方支付相當于至租賃期滿乙方應(yīng)付而未付的租金總和作為違約金。合同簽訂后，A公司、B公司均按約履行。

2011年4月15日，雙方簽訂《

因續(xù)租期內(nèi)房屋租金及保證金均有所調(diào)整，雙方于2012年2月17日簽訂《備忘錄》一份，約定：A公司應(yīng)當退還B公司的租賃保證金差額部分在B公司的應(yīng)付租金中予以抵扣，截止至2011年12月31日，保證金的差額部分已經(jīng)抵扣完畢。就租賃系爭房屋，B公司實際支付的租賃保證金金額為505,143.60元。

2013年12月31日，B公司通知A公司不再繼續(xù)租用系爭房屋，并于當日搬離。2014年1月7日，A公司向B公司發(fā)出《催告函》，要求B公司支付擅自退租的違約金并結(jié)清水電等相關(guān)費用未果，A公司遂訴至原審法院，要求判令：1、B公司向A公司支付電費5,214.60元；2、B公司向A公司支付違約金1,461,974元(月租金146,197.40元×10個月)。

二、處理經(jīng)過

原審審理中，因B公司已經(jīng)向A公司支付了電費，故A公司撤回要求B公司支付電費5,214.60元的訴訟請求。A公司、B公司一致同意雙方之間的房屋租賃合同于2014年1月1日起解除，B公司已付清至2013年12月31日止的所有費用。A公司要求沒收B公司的租賃保證金505,143.60元，并要求B公司支付相當于剩余租期租金的違約金1,461,974元，B公司則僅同意以保證金為限額承擔違約責任，致雙方調(diào)解不成。

法院審理后認為：A公司與B公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，合同雙方均應(yīng)切實履行。在合同履行中，B公司無正當理由中途擅自退租，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任。上述租賃合同補充條款第17.3條約定的保證金不予退還以及支付相當于至租賃期滿應(yīng)付而未付的租金總和之金額的違約金，均是針對承租方即B公司的行為導(dǎo)致合同提前解除之違約情形而設(shè)定。鑒于A公司在一、二審審理中均表示不同意退還B公司已交付的租賃保證金以及B公司申請調(diào)整違約金，原審法院綜合考量A公司的實際損失、合同履行情況以及違約方的過錯程度，酌情判決租賃保證金由A公司沒收以及不予支持A公司要求B公司支付違約金的訴訟請求。

三、律師點評

本案的焦點為違約金賠償?shù)亩嗌賳栴}，當事人應(yīng)當注意以下幾點： 

1. 當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。

2. 一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。